現(xiàn)就《連州市房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權(quán)登記發(fā)證暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)，作簡要解讀以下：

　　一、制定的目的和必要性

　　根據(jù)《廣東省自然資源廳關于開展房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權(quán)登記試點工作的通知》，廣東省自然資源廳選取了連州市作為試點地區(qū)，先行開展房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權(quán)登記頒證試點工作。在推進農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)確權(quán)過程中，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村宅基地存在著很多歷史遺留問題，如當前我市農(nóng)村宅基地及房屋雙證齊全可以直接換發(fā)不動產(chǎn)證的數(shù)量占比非常低，大多數(shù)農(nóng)村宅基地及住房僅有單證或沒有發(fā)證，亟需出臺相應的政策文件來破解當前農(nóng)村宅基地及住房確權(quán)登記中的難題。因此，制定《連州市房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權(quán)登記發(fā)證暫行辦法》，為下階段在全市順利開展農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作提供政策保障。

　　二、遵循的原則

　　堅持以人民為中心的發(fā)展思想，結(jié)合推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略及美麗鄉(xiāng)村建設等工作部署，嚴格執(zhí)行不動產(chǎn)登記法律法規(guī)，按照省的統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥推進房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權(quán)登記發(fā)證試點工作。宅基地和集體建設用地確權(quán)必須符合土地利用總體規(guī)劃，同時以“總登記”方式對符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　三、基本框架和主要內(nèi)容

　　《暫行辦法》共八章三十三條，包括“總則”、“登記范圍”、“登記原則”、“申請登記主體”、“登記程序”、“相關規(guī)定”、“不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查”和“附則”八部分。

　　根據(jù)有關法律法規(guī)和政策，《連州市房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權(quán)登記發(fā)證暫行辦法》對確權(quán)登記發(fā)證工作作出了相關規(guī)定：

　　(一)已竣工的房屋在市中心城區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外，且符合土地利用總體規(guī)劃和本村村莊規(guī)劃,可納入本輪“總登記”范圍依法予以確權(quán)登記。

　　(二)有合法的宅基地和集體建設用地使用權(quán)來源材料，地上房屋已辦理規(guī)劃審批手續(xù)且已經(jīng)竣工的，依法予以確權(quán)登記。

　　(三)無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀后，由鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府審核確認宅基地合法使用權(quán)，按以下規(guī)定處理：

　　1.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的，按實際面積予以確權(quán)登記。

　　2.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的，按實際面積予以確權(quán)登記。

　　3.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施時止，未經(jīng)批準占用宅基地建房，但符合建房條件且經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意并公示無異議的，按規(guī)定補辦用地審批手續(xù)后，按實際面積予以確權(quán)登記。

　　4.1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施后，未經(jīng)批準占用宅基地建房，但符合建房條件且經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意并公示無異議的，按規(guī)定補辦用地審批手續(xù)，如該村莊已有規(guī)劃的，須同時補辦規(guī)劃審批手續(xù)后，按實際面積予以確權(quán)登記。

　　5.2000年1月8日《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》實施后，未經(jīng)批準占用宅基地建房，但符合建房條件且經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意并公示無異議，如村莊已有規(guī)劃的須經(jīng)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府認定符合村莊規(guī)劃后，按實際面積予以確權(quán)登記。對超過宅基地使用權(quán)面積 150 平方米部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明合法面積及超出合法面積。

　　(四)有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋未辦理村鎮(zhèn)規(guī)劃審批手續(xù)，已竣工的，按下列規(guī)定辦理：

　　1.1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施前，占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的，按實際面積予以確權(quán)登記。

　　2.1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施后，未辦理村鎮(zhèn)規(guī)劃審批手續(xù)占用宅基地建房，村莊已有規(guī)劃的須經(jīng)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府認定符合村莊規(guī)劃，補辦村莊規(guī)劃審批手續(xù)后按實際建筑面積予以確權(quán)登記。

　　(五)集體建設用地使用權(quán)確權(quán)登記按下列規(guī)定辦理：

　　1.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鎮(zhèn)(鄉(xiāng))村公益事業(yè)和公共設施，經(jīng)所在鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權(quán)。

　　2.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鎮(zhèn)(鄉(xiāng))村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據(jù)縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設用地使用權(quán)。

　　(六)農(nóng)民集體成員經(jīng)依法批準建房的，按照批準面積予以確權(quán)登記，建房實際面積少于批準面積的，按實際面積確權(quán)登記。

　　(七)非本集體經(jīng)濟組織成員，因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

　　(八)兩戶或兩戶以上共同使用宅基地合建房屋，權(quán)利人經(jīng)過協(xié)商能夠確定權(quán)屬范圍的，按協(xié)商確定的界線單獨確權(quán)登記。不能確定界線范圍的，按共同共有予以確權(quán)登記。

　　(九)因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，經(jīng)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村委會認定或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記的權(quán)利主體。

　　(十)農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)和地上房屋所有權(quán)的，應予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。

　　(十一)空閑或房屋倒塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。

　　(十二)有下列情形之一的建筑物，可以登記(或暫時登記)在本村集體名下：

　　1.村集體的辦公場所、生產(chǎn)用房等;

　　2.村集體安排給五保戶居住的房屋;

　　3.具體權(quán)屬人暫不能確定的;

　　4.屬共用宗但具體權(quán)屬人不清晰的;

　　5.繼承取得但繼承手續(xù)未辦結(jié)的;

　　登記時在備注欄注明原權(quán)屬人(暫定權(quán)屬人)，待完善相關手續(xù)后辦理變更登記。

　　(十三)有下列情形之一的，不予辦理確權(quán)登記：

　　1.宅基地或地上房屋權(quán)屬有爭議的;

　　2.不符合土地利用總體規(guī)劃的;

　　3.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設的;

　　4.屬于市中心城區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)且未辦理規(guī)劃許可的;

　　5.城市居民非法購買農(nóng)村宅基地的。

　　                                                                                                                                                                                連州市自然資源局

　　                                                                                                                                                                                2019年11月22日